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移民美国生活如何挑选价格合适的美国房产?



 
  本文由拥有十七年美国律所背景的兆龙移民整理
  美国不对外国人购买财产施加法律限制。 2015年4月至2016年3月期间,外国买家支付了1026亿美元购买美国房产,其中一半销售发生在佛罗里达州,加利福尼亚州,德克萨斯州,亚利桑那州和纽约州。
  然而,许多房主协会,共管公寓协会,合作社或其他形式的社区协会可能限制个人在其社区边界内向缺席所有者出售财产的能力。
  如果您正在考虑来自国外的较旧的独立美国房产的价格,并认为这是一个讨价还价,请再想一想。许多看似便宜的地区反映了当地居住的缺乏。所有工厂关闭,犯罪率高或经常遭受自然灾害破坏的地区的城镇房屋无法让人们生活在那里是有原因的。丧失抵押品赎回权的房产 - 抵押贷款人已收回房产 - 可能需要更长时间才能处理,因为债权并未随着所有权转移而消失,必须遵循正确的法律程序来保护购买者。
  有时一个漂亮的房子在一个不错的地方可能价格很便宜谁都担负得起,但实际通勤到城市里工作并不方便,可能会是一个长途跋涉,请记住,每一英里的汽车旅行和再次回家的成本每年都会带来不小的花费。
  在根据价格追逐房产之前,最好仔细确定新房屋的类型,位置和方面,这对您来说很重要。
  抵押贷款
  银行不愿意向居住在国外的购买者提供抵押贷款(也称为“票据”),要求高额首付和高贷款利率。那些搬到美国工作的人可能会觉得在开始购房之前去国内是合理的,因为这应该意味着更好地与银行打交道,你对该地区的认识以及房屋是否位于正确的位置更好,您可以随时解决查询或签署文件。
  在美国,抵押贷款将通常以固定利率提供,期限为15年或30年。后者很受欢迎,因为它更容易获得资格,每月付款更低,并允许购买价格更高的房屋。但是,多年来支付的额外利息将是巨大的,拥有房屋需要更长的时间。
  现在很少能以100%的购买价格找到抵押贷款,因此需要首付。在评估借款额时,首先要计算可用的预付款金额。能够通过首付支付更高比例的房产价值的人能够获得抵押贷款元素的较低利率,因为它们对贷方的风险要低得多。
  提供的抵押贷款往往是常规(常规),FHA(政府保护银行免受损失,如果购买者违约贷款)或VA(类似于FHA,但退伍军人)。
  在查看房产之前,您可以获得一个贷方的资格预审;有时需要很少的费用才能做到这一点。在选择贷方之前,最好考虑各种抵押贷款优惠。他们将获取您的信用记录,评估您的收入和可负担性限制,并计算您可以借到多少。
  如果您购买带抵押贷款的房屋,请务必及时了解每月到期的抵押贷款付款。在结束时,您将获得一个签名表格,允许银行每月自动付款。未能支付每笔款项将迅速导致丧失抵押品赎回权,这意味着您将失去对房屋的占有权,银行将出售该房屋以收回成本。
  银行将发送一份年度报表,显示您对该年度的抵押贷款支付了多少利息;在计算年度税单时,这可用于从评估收入中扣除利息。
  查看属性
  房地产销售人员由个别国家许可,代表该国的财产交易中的买方或卖方。
  •常规代理:无需额外培训或会员资格。
  •经纪人:可以是个人或公司。需要比常规代理人更多的教育和培训。
  •房地产经纪人:已加入全国房地产经纪人协会的持牌房地产经纪人。需要该部门的最高水平的教育和培训。
  许可证很复杂,每个州都有自己的条款和条件,从年龄到培训和所需的测试。许多州需要背景调查,指纹和高中文凭。虽然有些州提供免费在线检查以显示您的房地产经纪人是否获得许可,但每个负责许可的州的部门将被称为与其他部门不同的部门。检查您是否使用持牌专业人员的最简单方法是使用获得美国国家房地产经纪人协会许可的房地产经纪人。
  您可能会收到同事或熟人的个人推荐,但请注意,某些代理商会向引进新业务的任何人支付推荐费。
  在大多数地区,购买者可以在多重上市服务(MLS)数据库中查看代理商出售的所有住宅物业。但是,使用代理商购买房产仍然有好处;建议一个现实的价格,与卖方的代理商谈判,并指导您完成合同。
  许多代理商会要求潜在的房产购买者签署买方代理协议,该协议规定了业务条款。在注册一个之前,请确保您已与两个或三个代理商交谈,并确定哪个代理商最适合您。查看网站,博客,询问去年有多少客户被买卖,并评估他们对您希望找到的房产的说法。搬家很紧张,所以你与代理人的关系很重要。在签署之前,请确保您对买方代理协议的条款感到满意。
  个人可能决定在没有任何代理商参与的情况下出售房屋,称为“按业主出售”,尽管这是不寻常的。他们可能会向代理商提供佣金,让真正的买家可以查看该物业,但如果他们不这样做,则不会涉及代理商。他们可能会在所有者网站上的当地报纸上刊登广告。这确实给买方提供了价格谈判的机会,因为代理商的费用不会有销售扣除。作为购买者,您有责任彻底调查房产的价值,例如向代理商支付竞争性市场分析的费用,或者引入更昂贵的评估师,为您和您的抵押贷款提供估价贷款人。不要单靠免费评估网站。
  如果卖方使用房地产经纪人的服务,他们将在卖方和经纪人签订的合同中,同意该房产的销售价格的固定百分比作为其费用;此费用的行业标准通常为6%。代理商通常会与买方的代理商分摊一半的费用,然后向他们工作的经纪人支付高达1%的费用。如果买方没有代理商,卖方可以要求减少销售费用,但必须在签署财产到买方之前以书面形式达成协议。
  在环顾未来的房屋时,无论是谁出售房屋,都要注意可能有不寻常的渔获量;高房屋所有者协会费,长期租约即将到期,公用设施断开,重新连接成本高,模具问题可能使房屋无法居住,或者包括飓风等极端天气事件的高保险成本。与房产相关的地方政府税收很高,通常是其他国家用国家税收支付的资金。例如,佛罗里达州没有州所得税,因此必须从业主那里获得全面的服务资金。财产税将每年支付两次,几乎没有机会分期付款。应付金额几乎总是计算为财产的公平市场价值乘以评估比率乘以税率;这将使业主每年花费数千美元。
  采购流程
  在您找到要提供报价的房产时,代理商将进行可比较市场分析,该分析将告知您的报价。您将收到卖方披露报告,其中详细列出了卖方了解的所有物理问题和缺陷。没有法律要求披露卖方不知道的问题,因此您不能因购买后无法合理了解的缺陷起诉他们。
  如果该物业是在1978年之前建造的,联邦法律要求买家在根据合同承担购买物业之前必须收到以下物品:
  •美国环保署批准的关于识别和控制铅基油漆危害的信息手册,称为“保护您的家人免受家中的铅污染”
  •有关家庭或建筑物中铅基涂料或铅基涂料危害的任何已知信息
  •合同附件或合同中插入的语言,包括“主要警告声明”,并确认卖方已遵守所有通知要求
  •为铅涂料或铅基涂料危害进行涂料检查或风险评估的10天期限,其中可能包括由经过认证的检验员进行调查。缔约方可以书面形式双方同意延长或缩短检查时间。购买者可以放弃此检查机会。
  购买房产的要约以书面形式提出,可以接受或提示还价。这个阶段可以重复。在双方达成协议的情况下,已经商定的要约或还价将成为已批准的合同,并且您现在处于合法可执行的合同之下。检验期限(通常为14天)应在合同验收之前达成一致,这是检验期开始的时间点。
  买方现在向信托支付押金,称为金钱托管或托管。购买者选择托管办公室/帐户;对于持有托管账户的头衔公司来说,这是正常的,但不是强制性的。标题公司通常由购买产权保险的一方选择。在结束时,托管将从信托中移除并作为购买价格的一部分支付给卖方。
  进行房屋检查,由房产购买者在约定的检查期内支付。然后可以在卖方和购买者之间协商所需的任何维修。这些检查将包括基于铅的油漆调查,白蚁检查以及抵押公司的财产评估(估价)。
  购买房产的所有处理检查均在产权公司的办公室进行。确认该物业的所有权及其出售权,并应确定对该物业的任何未决索赔。
  一些购买者聘请律师进行这些检查,但大多数人没有。每个州都有律师推荐服务,您应该期望您的律师成为美国律师协会的成员。外籍人士有额外的法律检查,包括居住权证明,律师处理文书工作可能会更安全。不同的州对税收和继承有不同的规则,如果你拥有一个财产,这就成了一个重要的问题。
  转让财产和所有权以及相关资金的所有权的过程因国家而异。它通常涉及在县法院的登记,并成为公共记录的问题。最好使用该物业所在州的当地专业人士,以便遵循正确的程序和法律。
  必须为您的新房购买房屋所有者的保险,而私人抵押贷款保险是自行决定的,对于一些家庭而言可能是一个不错的选择,而不是其他家庭。
  确保您在移动日之前收到搬家公司的书面报价,因为一旦家具在他们的货车中,他们就要求更高的付款要求。如果您要从一个州搬到另一个州,美国运输部的号码由联邦汽车运输安全管理局颁发,因此您可以与他们核实清除公司是否获得许可。对于州内的行动,要求因州,县或当地消费者事务机构而异。
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更新时间:2018-08-13
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