中国高净值人群加速海外置业 | 面对海外购房，“最好的不如最合适的”

“海外置业”这个词，应该算是2017年的热门词汇了，中国中产家庭及高净值家庭群的规模的扩大也正式将“海外置业”变成一种刚性需求，资产配置国际化已然成为趋势。海外地产投资该怎么走？

富人越来越多，中国高净值家庭增长速度比GDP快

近日，胡润研究院与银行机构合作发布的一项报告指出报告，大中华区拥有600万资产的家庭总财富达125万亿，是大中华区全年GDP的1.5倍，其中中国大陆占八成。胡润表示：“高净值家庭增长速度比GDP快。”大中华区25个城市600万资产家庭突破两万，其中13个城市600万资产家庭突破5万。

报告称，中国内地每940人中就有1人是千万富豪。我国千万资产高净值家庭的构成人群中，有55%是企业家，20%是金领，15%炒房者，10%炒股者。

而到了亿万资产超高净值家庭的构成人群中，已经全然不见打工者的身影，转而变为75%企业家，15%炒房者，10%炒股者。

全球投资：中国高净值人群正加快海外置业步伐

据资料显示，中国千万资产高净值人群平均年龄38岁，平均年消费占平均财富的3.4%，地产是他们最主要的投资方向，海外置业是越来越多有钱人的选择。

过去一年，全球及中国经济均受到多方面的挑战。国内方面，人民币的加速贬值以及中国经济增速放缓面临的转型 ;国际方面，英国脱欧给资本市场带来了极大的不稳定性，美国总统大选、一带一路的推进等大事件均备受关注。在这一系列大环境背景下，2016 年成为中国高净值人群在海外置业的高峰年。

高净值人群当中投资海外房产的人数较 2015年相比有了明显的上升。那些已经在海外购买物业的人，平均每人购买的房产数为2.3套。一方面是由于国内资产收益率不断下降，房产市场政策愈发收紧，另一方面也在于人民币的持续贬值及较低的海外贷款利率水平。预计未来10年中国高净值人群将有约30%的海外资产配置需求，投资需求复合年增速预计为20.6%，投资金额预计将达3.27万亿元人民币。

外汇起伏不定，刺激“避险”投资观念

将房产用作避险工具，实则是可攻可守的上策。作为不动产资产，房产建造自身具有一定的价值，是“守”的基础；因商住使用、地段位置、市场政策等产生的价值溢价，是其“攻”的来源。

房产具备与生俱来的避险作用，而在避险之外寻求投资价值，则要考虑更多。

在中国房地产市场远未成熟、弊端较多的情况下，海外房产成为中国人投资避险的首选。海外房产大多不限购不限贷，投资者可以购买住宅，也可以购买商铺，有利于资产合理分配和降低投资风险。

投资的不仅是房产

选择投资海外房产的优势不言而喻，一方面海外房地产市场受政策的影响比较小，涨价都是按照市场的规律，反映出的是一种供需关系；另一方面，选择海外更是一种生活方式的抉择，既能够为子女提供国际化的教育，又能满足对居住环境、饮食安全等诸多需求，更有完备的社会福利体系，让忙碌的生活更加优雅从容。还有：

● 投资海外房产，如同为自己建立不同货币的储备金。

● 前期付款较低，相对投资国内的房地产，投资海外的房产，其中一大优点是前期付款较低，也就是说门槛比我国低。

● 把握先进市场的成长，这些市场的购买力增强，推高资产需求，包括房产。

● 市场和价格相对稳定，可对抗通货膨胀，且具有更高的升值保障。

面对海外置业，最重要的“不是最好而是最合适”

纵然中国的富人们已经了解到全球经济大背景的发展趋势，但在海外置业的投资上我们仍然需要“做出正确的选择”，那就是同样是海外置业，根据长远的需求选择“最合适”的海外购房计划，远比单纯追求经济利益要划算的多。

首先，富裕人群购买海外物业三大动机，分别是养老、资产配置和子女留学。结合这三大动机，而海外置业分为以下几种：

1. 投资型海外房产

以投资为主要目的，一是由于国内投资渠道比较有限；二是越来越多的中国人走出国门，了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。

2. 教育型海外房产

多与孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素，针对不同年龄的孩子，对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。

3. 养老型海外房产

此类房产对环境要求较高，既有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

4. 度假型海外房产

与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好气候温和、人口密度低的地区，不同的一点是度假型房产居住的时间段较短，以假期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施，如高尔夫、骑马、游艇等。

5. 移民型海外房产

此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权，最终目的为移民。房产作为投资和取得移民身份的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。更是因为通过合适的投资金额获取优质的移民身份而广受中产阶级及更多高净值人群的青睐。

希腊房产（实拍）

以希腊的房产投资与移民政策为例，非欧盟国家居民在希腊购买价值不低于25万欧元的房地产，即可申请有效期为5年的希腊居留许可。获得希腊居留许可5年后，只要购房者仍然拥有该处房产，居留许可即可再延续5年，更新次数不限。近年来，希腊逐渐走出了经济危机的阴影，希腊当地房价受经济形势影响，正从谷底缓慢回升，仍有巨大升值空间。现在投资希腊房产，正是低价抄底的最佳时机！