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新浪网专访刘宇律师:EB-5法案到期 将怎样影响美国移民格局的变化及项目选择趋势?

 


 

  主持人:各位新浪网友大家好,欢迎收看2015年新浪盛典访谈节目,今天我们邀请到的是兆龙移民董事长,美国刘宇和贝特曼律师事务所的创始人刘宇先生,欢迎你,先跟我们新浪的朋友打个招呼!

  刘宇:大家好。

  主持人:刘总,现在咱们移民行业(竞争)也是越来越激烈了,您觉得咱们兆龙移民能够立足的一些根本原因是什么?

  刘宇:兆龙移民在行业内的独特特点是我们是以美国律所为背景的移民公司,我们的领导团队具有在美国进行移民律师执业的长期经验,比如我本人已经在美国执业从事移民行业有15年到16年,在这期间,我们律所成员有包括在美国从事投融资方面,从事建筑类方面的专业的法律人才,这个是我们兆龙团队与其他移民公司的非常不同的地方,我们是一个专业的国际性的移民法律团队。在北美,尤其美国移民法方面有非常丰富的实践经验,做过大量的案子,为上万个移民申请者成功地办下了绿卡,积累了十几年的经验,有相当丰富的跟美国移民局打交道的经验,也有相当丰富的在EB-5项目(从立项、规划、投资方面的这种整合处理方面)的经验,而不不仅仅局限于移民方面。谢谢。


  主持人:此次美国EB-5短期延期到12月11号,您认为美国移民政策会有什么样的变动?

  刘宇:大家说美国移民政策主要是指EB-5方面,有以下几个方面:

  第一点,当然大家都知道,投资额会增长到80万到120万;

  第二点,TEA地区的划分,这个TEA地区的划分会比投资额的增长更为重要,因为如果像曼哈顿、旧金山、西雅图等等这些建筑类行业比较坚挺的行业,不再是TEA,实际上客户只能投资到偏远地区的80万,或者好地区的120万,实际上TEA的影响相当大;

  第三点,就是对以后文案政策审查会收紧,主要分两方面:第一方面,美国移民局会加大对项目方面的监管,这是好事,防止欺诈,防止项目方利用EB-5来圈钱,从事一些冒险性的项目。另一方面,对个人文件的监管,比如说美国移民局已经开始跟我们国内的一些机构(银行、金融机构或者是公安机构)进行合作,来审查项目的真伪,以后在文件处理方面要更加严谨才好。

  此外,就是在排期方面,我们拭目以待,看这次国会立法有没有解决EB-5大量积压的问题,因为EB-5在今年9月30号大家已经看了美国移民局公布的数字,申请量大幅度增加,一个季度的申请量相当于以前一年的申请量,当然这种增加只是在涨价之前,涨价之后应该会剧烈减少。不管怎么样,2015年的申请量的增加必然会导致排期的增长,当然孩子比较小的客户不在乎排期,但是有一些客户孩子可能面临着毕业,或者面临着超龄,我们希望国会能有一个解决方案。与此同时,我们兆龙移民和律所准备同一些业内的朋友向国会提出建议,希望建议国会采取一些对EB-5项目的成败和跟踪有一个公开的统计和报道的方法。大家知道,现在美国移民局每三个月会定期公布EB-5的I-526和I-829的审理情况,但是美国移民局从来不公布具体项目的成败情况,当然,这个是商业方面的问题,对我们大多数人来讲,如果我们不知道项目的成败,实际上我们无法对EB-5最终的审理情况做出一个判断,因为美国移民局公布的批准数或者否决数,并不反映一些项目失败后的撤案数,所以,我们希望美国移民局对此要进行公布,成功的项目可以不公布,但是失败的项目,希望美国移民局有一个专门的机构给大家一个交代,也方便投资到EB-5项目中的客户能够有比较好的解决方案,这是我关于政策预期的个人看法。另外还有一点,虽然大家预测12月11号以后可能涨价,但是因为中间面临感恩节,国会议员都会放假,所以应该12月11号涨价的方案还无法出台,现在比较大的可能性是在12月11号以后EB-5会按照目前50万的价格再延长半年到一年的时间,希望这个会发生,也祝福目前资金还没有准确充裕、或者还没有决定的客户,明年还有机会按50万美金来递交,谢谢大家。


  主持人:刘总,作为投资移民方面的专家,您认为什么样的项目是值得投资和未来什么样的项目是有潜力的?

  刘宇:EB-5虽然热火朝天,但是它的历史很短,在不同的历史阶段,大家关注的热点是不一样的,比如说前几年,没有什么项目可选择,所以只要有差不多的项目,大家都会投,那么这两年大家关注一些类似于曼哈顿的大项目。EB-5面临涨价,涨价以后对项目会有什么样的影响,对项目的选择会有什么样的影响?我是这样认为的,第一,涨价以后申请数量必然会急剧减少,会改变市场的供求关系,出现供大于求的情况,甚至供相当大于求,所以,作为美国的项目方应该提高项目质量,增加项目优势来吸引投资者,从投资者的角度讲,以前投资50万美金都需要担心资金安全,现在投资80万或120万更担心资金的安全,尤其绝大部分投资者是中产阶级,所以项目安全是首要的,并且未来项目安全也是项目方来吸引我们客户的一个关键点,因此,涨价会对项目格局产生一个革命性的影响。我预测在项目涨价以后,以下几种项目是会有吸引力的,在市场是有竞争力的:

  第一种是安全等级更高的项目,现在大部分项目,99%当然都是夹层贷款,客观上讲,确实是风险度大一些。以后项目方为了吸引客户,一定会增加抵押手段、资金的安全手段,有实力的项目方以后会为我们增加物业方面的担保,有这些担保的项目以后是有吸引力的。

  第二点,参议院在这次的EB-5改革中提出了一条非常好提议,就是说只要你投资满两年你可以直接拿正式绿卡,现在排期可能有两年半,你把钱投到项目以后,如果你到广领馆面谈完了,第一次去登陆,你在广领馆面谈的时候投资已经满两年了,当然还有另外一个潜在的条件,你已经创造了十个就业,达到了这两个条件以后,你就可以避开有条件绿卡这个阶段,直接拿正式绿卡,这样会省你三年半的时间,所以说,这种项目能够两年到两年半就拿到正式绿卡的项目是有吸引力的,之所以有吸引力不仅是因为你拿正式绿卡的时间缩短,申请公民的时间也缩短,还因为移民法根据美国移民局的原则,只有拿到正式绿卡,或者I-829得到批准,资金才能够返还,你拿到正式绿卡缩短了,你的资金返还周期也相应缩短了。以前你投资50万要投资5-7年,现在你投资80万,你只投资两年到两年半,我更愿意后者,虽然投资额高一点,但是资金回笼快,所以凡是能够让投资者更早地拿到正式绿卡的项目会更有吸引力。

  第三种项目,只要能让投资者更早地拿到正式绿卡,还款周期就会缩短,两年半、三年就能还我们投资人钱的项目会有相当大的吸引力,以后那种巨大的项目,用EB-5钱主要是用来替换夹层贷款,然后维持债务,可能投资7-8年,甚至10年这种项目在市场上会缺少竞争力。

  所以我总结一下,就是说第一种能够为投资人提供更安全的担保手段的项目会走俏,第二种,能够尽早地拿到正式绿卡的项目会受欢迎,第三种,投资周期相对短,能够尽快还款的项目会受欢迎。但我另外再补充一个第四种项目,因为涨价以后,大家投资的资金会比较多,大家投资EB-5的时候,尤其在目前汇率变化比较大的情况下,一个汇率可能会有损失,第二点,大家有一个理财的损失,因为我们现在投资人都是中产阶级,你投资3、4年会有理财损失,第四种项目会受欢迎,哪种项目?不仅这个投资让你拿到绿卡,而且给你投资收益,或者是你在投资中有一定比率的分红,或者是你能取得房产,这个房产以打折或者是低价取得以后,你以后能取得房产的增值,这种项目既让你拿到绿卡,也让你拿到投资的收益,也会受欢迎。


  主持人:您觉得选择EB-5的最重要的因素是什么?

  刘宇:我们在操作过程中,根据当前的形势我们认为有以下几点非常重要。第一点就业,只有这个项目能够创造足够的就业才能够保证I-829的批准,拿到正式绿卡,但是因为现在市场上项目一般都是比较成熟的项目,经过美国团队,经过我们目前已经比较有经验的移民公司的团队审核,目前就业的重要性在下降,一般的项目在就业不足方面发生的可能性已经不大了。从美国移民局公布的审理数字也能看到,I-526的批准率在90%左右,I-829的批准率在99%左右,也就是说你的项目,只要你能到I-526阶段,你到I-829阶段基本上都能批下来,因就业不足而被否决的可能性非常非常小。现在实际上大家关注的焦点不应该在就业,也不应该在资金监管,就是投资安全,因为我的投资安全必然是以项目的顺利进展为基础的,也就是说你的项目要能够顺利进行,要有比较良好的团队,比较良好的项目和市场前景,只要你的项目是成功的,就能到I-829阶段,基本上肯定都能批下来正式绿卡,你的就业肯定是够的,这个我们都是放心的。

  第二点我们要关注的焦点,在项目能够顺利完成,项目不会烂尾,不会中间挂掉的情况下,我要关注还款周期,因为现在很多项目,尤其一些大项目,如果你把它的项目五年投资周期的起算点看一下,加上它的投资期,加上它的延期,加上它的宽限期,可能达到9年甚至10年才能还款,很多客户毕竟还是中产阶级了,尤其现在美国的物业在上升阶段,你投资5年,你损失了5年的理财机会,那么你这5年投在美国会取得资产的升值,如果你投在国内的理财机构每年可以取得10%的收益,投出去5年,可能损失50%,投50万可能损失25万的收益,对中产阶级来讲这是很大一笔钱,刚才我讲了,第一,要关注项目的顺利进展,第二,重点要关注我能及时还款,我不希望投到一个项目中,8年才还款,10年才还款,我希望5年能还款。第三,才是要看项目就业是不是安全,目前市场上大部分就业都没有问题,大家要关注的是,第一,项目进展顺利,资金安全,第二,资金能够及时快速地回笼,谢谢大家!

  主持人:非常感谢这次刘总来到我们新浪访谈室为广大网友做了此次分享,也希望兆龙在希望的发展当中越来越好,谢谢广大网友对我们新浪教育的支持和关注,谢谢大家!

以上文字由北京兆龙移民(www.zhaolong.net)版权所有, 请勿转载。

更新时间:2015-12-02
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