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移民美国生活挑选购买房产需要经过怎样的流程?




  本文由拥有十七年美国律所背景的兆龙移民整理
  了解购房过程是使其成为愉快体验的关键,并且很可能会大大降低压力水平!
  1)选择房地产经纪人:
  a)美国大多数州要求帮助您购买或出售房地产的代理人持有房地产许可证,但在每个州都不是这样。了解您正在与许可专业人士打交道的最简单方法是寻找房地产经纪人。房地产经纪人是一名持牌房地产经纪人,已加入全国房地产经纪人协会(NAR),该组织负责管理其行为并制定道德标准。
  b)有很多方法可以找到房地产经纪人。使用Google或Yahoo等搜索引擎搜索“Realtor”以及您要移动到的位置。在查看您想要移动的区域中的房产时,请记下房地产经纪人/代理商列出待售房产。使用一些特定的网站对您所在地区进行研究,并记录提供有用信息的房地产经纪人/代理商。如果您认识某人在美国购买房产,请询问他们使用的是谁。交易所处的状态无关紧要。如果他们对所获得的服务感到满意,他们的代理人可以在您所需的位置研究几个优质的房地产经纪人/代理商。大多数房地产经纪人/代理商都会这样做,因为如果您使用他们选择的房地产经纪人/代理商,他们将在您与他们交易结束时收到代理商的“推荐费”。这通常是他们佣金的25-35%。
  c)您无需选择房地产经纪人或房地产经纪人在美国购买房屋,但是如果您有代表您的房屋符合您的最佳利益。您可能会被要求签署买方代理协议。这是与代理商的合同关系。代理商将仅代表您的利益,而不是卖方的利益。您应该知道,如果您尚未与房地产经纪人/代理商签署买方代理协议,那么您处理的任何代理商只欠您“真相”和“重大事实/披露”。您向他们提供的任何个人信息都可能会向卖家披露,这可能会减少您的谈判地位。
  2)采访房地产经纪人/代理人:
  a)一旦您选择2或3(或更多)房地产经纪人/代理商进行面试,如果可能,安排与他们会面或通过电话进行面试。如果您不想直接与他们交谈,您甚至可以通过电子邮件向他们发送要回答的问题列表。
  b)你问的问题对你个人而言。这是关于认识某人,对你的关系有一种良好的感觉。您可能想要了解的一些事实是:
  - 他们是全职代理人吗?
  - 他们是房地产经纪人/代理人多久了?
  - 他们去年帮助客户购买了多少房产?
  - 他们去年帮助客户销售了多少房产?
  - 他们有网站吗?
  - 他们有博客吗?
  - 他们如何找到符合您要求的最佳住宅?
  - 他们可以提供以前客户的推荐吗?
  c)请记住,一个非常成功的经纪人可能有一个团队而不是你真正处理的人。虽然新代理人的经验较少,但他们会有经验丰富的经纪人,并且可能有更多的时间和精力花在你身上。网站可以是个性的延伸,博客也可以,因此是关于代理的另一个良好的信息来源。
  3)买方代理协议:
  a)一旦您选择了房地产经纪人/代理人,您应该与他们签署买方代理协议(见前面的注释1c)。这将以书面形式列出您的要求,时间限制和期望。签署后,本协议确保房地产经纪人/代理商的工作符合您的最佳利益。他们欠你的关心,保密,服从,责任(照顾你的钱),忠诚和披露。任何决定都是你的,但请听你的房地产经纪人/代理商。他们的一部分工作是建议你的!
  b)您的房地产经纪人欠您的信任,诚实和信息。
  c)买方代理协议是雇佣联系人,因此可以由任何一方随时终止。
  4)面试/选择抵押贷款人:
  a)这是重要的一步。在购买房屋时,您可能已经准备好并愿意,但您必须知道您是否有能力!如果你跳过这一步,你可能会感到非常失望。
  b)获取您的个人信用报告的副本。这可以在线或本地获得象征性费用(参见信用报告下的黄页)。你可以跳过这一步,让贷款人获得它,但在你面试贷方时掌握它是一个真正的优势 - 特别是在与你不确定你将要做生意的人分享个人财务信息时!
  c)在使用在线贷方之前要仔细考虑。虽然费率/条款可能具有竞争力,但如果出现问题,仅处理免费电话号码可能是一场噩梦。本地贷款人更容易获得,可能会在交易结束时协助进行最终交易。
  d)获得资格预审。选择一些你想采访的贷款人。一些贷款人收取的费用很少,但大部分都没有 - 特别是如果你有自己的信用报告!打电话给每个人并告诉他们......“嗨,我,我正在开始买房的过程,我想获得预先认证”。有些贷款人会通过电话处理这个问题,有些人会要求你亲自与他们见面。一般来说,您可以预期贷款人会向您询问有关您的收入,债务和资产的问题。要诚实准确。不要害怕提到你正在采访几个贷款人 - 他们想要赢得你的业务!
  资格预审是确定的步骤;
  a)您将需要多少首付和成交费用
  b)有哪些利率期权和贷款计划
  c)你能买多少房子
  d)您的每月付款金额
  e)选择一个贷方。在你采访了几个贷款人之后,决定你觉得最好提供的那个,并且你最熟悉。
  5)一些重要细节:
  a)当您使用房地产经纪人/代理时,他或她最有可能代表经纪人工作。经纪人负责为您的代理人所属的房地产公司工作。您与房地产经纪人/代理商签订的任何协议均与经纪人/房地产公司达成协议。
  b)通常,客户是指与房地产经纪人/代理人/经纪人签订书面买方协议或上市/卖方协议的人。
  c)通常房屋的卖方支付销售佣金。这通常占销售价格的6%,但可能会有所不同。佣金通常是,但也可以广泛变化,与买方代理以50/50的比例溢出。这就是买方代理人获得报酬的方式,因此对购买者来说这是一个免费的选择。
  d)如果您不使用买方代理,那么您可以尝试通过此百分比协商卖方的要价,但您可以自行行事。
  e)信任您的房地产经纪人/代理商,并听取您的房地产经纪人/代理商的建议。想一想。就像你的工作一样,你的房地产经纪人/代理人每天都在日复一日地生活和呼吸房地产。您,您的朋友或亲戚最不可能比您的房地产经纪人/代理商更了解当地房地产市场。使用您的房地产经纪人/代理商的知识和经验对您有利!
  f)有关于房地产市场和合同的联邦和州法律。这些因州而异。一个国家的法律可能源于旧英国法律,另一个可能源于拿破仑法。使用当地专业人士的另一个好理由。
  6)寻找房屋的时间:
  a)列出您的要求。您拥有的要求越多,潜在财产的可用性就越低。将您的要求优先考虑为“必须拥有”和“想要”以及“不要”和“不喜欢”的列表。例如;围栏院子,靠近水,角落,死胡同,设施等
  b)列出您需要的价格范围,位置/区域以及您需要的卧室,浴室,平方英尺和车库等的最小和最大数量。
  c)如果您雇佣了房地产经纪人/代理人,请向他们提出要求,他们会为您进行搜索。如果你愿意,你也可以自己搜索,因为最终你知道你在寻找什么。让您的房地产经纪人/代理人知道您是否有资格获得抵押贷款和多少抵押贷款。
  d)如果您自己进行搜索,可以搜索众多国家网站和个人房地产公司网站。最新,最准确的信息将来自您的房地产经纪人/代理商。
  7)你找到了一个你喜欢的房子:
  a)从这一点开始,如果您没有使用房地产经纪人/代理商,那么这里和购买新房屋之间的步骤是您必须自己做出的个人选择。
  b)您的房地产经纪人/代理人将预约您在短名单上看到它和任何其他房屋。即使你找到了自己的梦想家园,仍然值得看一些类似的房产,所以如果你提出要约,你就知道如何谈判。
  c)如果您确定自己拥有想要出价的房产,您的房地产经纪人/代理商可以获取房屋的历史记录并进行可比较市场分析(CMA),以便向您提供有关提供房产的信息。您的房地产经纪人/代理商可以就报价和提供策略向您提供建议,但最终决定权归您所有。
  d)一旦您以书面形式提出要约,您必须等待要约被接受或是否还价。如果要约被接受,则合同被批准并继续进入下一阶段。如果要约是反提议,那么您的原始要约现在是无效的,而还价现在是正在协商的要约。每个还价都会使报价无效。此过程可以继续,直到达成协议。如果还价可以接受,那么它可以被批准。如果它不可接受,您可以再次提出还价,也可以从交易中走出来。
  e)当商定的可接受的要约/合同时,买方通常会支付一笔名为Earnest Money或Escrow的押金。这是由房地产经纪人/代理商的经纪人或托管公司或标题公司控制的信托账户,直到交割结束,然后将其记入买方。
  8)一旦你有批准的合同:
  a)房屋检查 - 这是买方有机会执行对买方而言重要的任何和所有检查。在撰写购买要约时,请务必与买方代理商讨论买方的检验期。买方的检验期从合同接受开始,并在采购合同中确定到期。典型的检验期是合同验收后14天。买方至少会订购并执行专业的房屋检查。这通常由买方支付。然后,买方和卖方之间协商所需的任何维修。
  b)木材侵害(白蚁)检查可在此期限内进行或由卖方提供的证明(国家之间可能有所不同)
  c)铅基涂料 - 如果房屋是在1978年之前建造的,这也必须在这段时间内进行(这可能因国家而异)
  d)评估 - 这是由抵押贷款公司/贷方进行的,以确保该物业的价值与您借入的金额相当。
  9)结束交易:
  a)这是将财产和所有权以及资金的所有权从出售转移给相关方的过程。这在各州之间确实不同 - 您的房地产经纪人/代理商会建议确切的方法和相关方。
  10)恭喜!
  a)房地产交易已经落后于您,是时候搬进新家了!
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更新时间:2018-08-11
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