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移民美国后如何获得购房贷款

  移民美国后要买房,那么,中国人如何在美国顺利获得购房贷款呢?
 
  首先我们先来了解一下,作为外国人,符合贷款的条件吗?
 
  外国人在美国申请房贷的条件要高些?
 
  在美国,按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联。
 
  作为海外人士,在美国银行取得房贷的要求相对较高。如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来,又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些,是对在美国贷款有“加分”的!
 
  目前,在美国绝大对数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产,但是首付通常要在40-50%,并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明,贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平1%-2%的利息。
 
  绿卡持有者在美国申请房贷的条件低些?
 
  作为永久居民,也就是绿卡持有人,也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请购房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样,但只要符合要求,银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者。
 
  绿卡前后,更准确地说可能是第一次报税前后,贷款买房的操作上区别很大。取得身份前,按外国人身份贷款容易很多。一旦取得身份,对于新移民来说,想取得房贷几乎不可能,因为有些硬性要求根本达不到,比如报税记录,信用,收入等。
 
  美国申请房贷流程
 
  首先了解一下在美国申请房贷的流程,过程与国内的房贷申请流程有相似之处,大致分为:
 
  选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。
 
  具体分为以下7步:
 
  (1)咨询能为您提供贷款的放贷机构
 
  (2)比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构
 
  (3)获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格
 
  (4)按放贷机构指示提供所有有关收入,身份和其它要求的信息进行审核
 
  (5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值
 
  (6)与抵押贷款职员成交贷款
 
  (7)结算贷款成交一揽子费用机构
 
  美国房贷种类
 
  如果符合贷款购房条件,那么您就可以考虑贷款类型了。
 
  美国常见的贷款期限是30年,您也可以根据您自身偿还能力,也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。
 
  目前美国的平均贷款利率在4-5%左右,贷款主要有两种类型,浮动利率贷款和固定利率贷款。
 
  (1)浮动利率贷款(ARM)
 
  通常分为:3/1,5/1,7/1ARM,表示前3年、5年、7年利率固定,之后利率按Libor等指标进行浮动。
 
  例如,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,申请5/1ARM贷款,前五年贷款利率为4.132%,从第六年起浮动。
 
  (2)固定利率贷款
 
  常见固定利率贷款有15年或30年的,年利率固定。
 
  例如,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。
 
  短期(3-5年内)来看,浮动利率贷款来看贷款利率较固定,利率低0.5-1%左右,但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此,对于中短期投资者来说,浮动利率贷款是比较值得考虑的选择。
 
  而对于追求稳妥,长期风险承受能力较低的买家来说,固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势,买家可根据自己的资金状况进行。
 
  外国人如何接洽美国贷款机构
 
  (1)贷款经纪人
 
  美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的,贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用,可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人,找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用,贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。
 
  (2)商业银行
 
  商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性,如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户,还可以享受到贷款优惠。
 
  (3)抵押贷款银行家
 
  抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款,不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者,咨询在国内有分支机构的美国商业银行是主要的贷款途径。
 
  在接洽美国抵押贷款放贷机构时,一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时,搞清楚适用于外国人的利率,资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款最佳利率的银行。
 
  贷款前的预备工作
 
  一旦找到了最好的放贷机构,下一步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前,也就是在和他们首次接洽之后的第一步。
 
  1.准备材料
 
  美国房贷的申请,需要提供许多材料,包括最近的工资单,银行对帐单,税表,身份证件等材料。将这些材料提前准备好,可以节省很多时间。
 
  2.贷款
 
  贷款通常可以委托您的房产经纪人,或者选择专业的贷款经纪(Mortgage/Loan Broker)。由于自身的专业,他们与银行更加熟悉,方便顺利快速批复贷款。
 
  3.贷款申请
 
  选择好的房产经纪人是十分重要的,他会使你的买房经历轻松而愉快。好的房产经纪人不但经验丰富,了解目前市场行情,信息灵通,还可以为你把关。
 
  4.审阅贷款
 
  在提交贷款申请(Loan Application)时,推荐您尽量选择美国本土银行或者提供贷款业务的国际银行,例如:汇丰银行、大华银行、国泰银行、华美银行等。无论您购买的是新房还是二手房,经纪人为买方的服务都是免费的,一般房产经纪人的佣金是由卖方来支付的。
 
  在以上步骤中,经纪人会要求提供您的个人信息,包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的贷款额。
 
  预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款,以及您可以贷款的额度。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。
 
  关于您的抵押贷款要求,一定要对放贷机构诚实,包括您计划如何使用房产。如果您不诚实,即使贷款通过了,放贷机构有权要求立时支付全款,或者通过法拍收走房产。
 
  银行一般会考虑以下七个主要因素,综合评定是否给予申贷人“预先合格”资格:
 
  (1)是否有稳定的收入来源;
 
  (2)过去两三年是否有稳定的工作;
 
  (3)目前的收入是否可靠;
 
  (4)付款记录是否良好;
 
  (5)长期借债是否不多,比如贷款买车;
 
  (6)是否有一笔存款用于首期款的支付;
 
  (7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。
 
  其中首付款需在各个银行的规定下,在购房者名下存够一定的时间,所以提早开通海外账户是很必要的!
 
  贷款过程中的工作
 
  1.预约房屋估价(Appraisal)
 
  贷款机构或银行需要派专门的估价师去申请人要贷款的房屋内进行估价。估价师会提前打电话预约时间。
 
  2.锁定利率
 
  锁定贷款利率(Locked Rate),贷款利率每天都会上下浮动,有所变化。利率一旦锁定,就不会变更,在锁定的期限内,利率就会有所保障。一般锁定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。锁定的期限越长,利率会越高。
 
  3.补充材料
 
  提供补充材料(Conditional Approval),对提供的贷款材料进行审批后,贷款机构会对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的部分,要求其及时补齐或重新提供材料。
 
  在以上环节中,一旦抵押贷款职员认可您的资格,下一步是审核。放贷机构需要审核:
 
  (1)收入证明:雇主信或者公司营业执照
 
  (2)存款证明:最近一个月银行月结单,需要看到首付款部份
 
  (3)身份证明:有效的入境签证与护照
 
  (4)房屋购买合同
 
  (5)房贷申请书
 
  (6)资产证明:您的资产总额
 
  (7)信用记录
 
  放贷过程中的工作
 
  如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审,再到资格审核直至最后放贷,每一个环节都需要非常仔细认真。
 
  1.签署文件 Sign Loan Documents
 
  签署银行最终正式贷款条约及文件。
 
  2.银行放款 Funding
 
  当贷款机构或银行的所有条件都满足后,就可以放款。
 
  3.完成交易 Closing
 
  海外购房者贷款审批的时间会比较长,一般需要3个月以上。而且还要求首期款在美国的银行账户已经存满一定的时间。如有需要贷款购房的客户,必须提前安排好这些事情,才能让海外置业顺利进行。
 
  购房贷款的申请过程看起来很繁复,但真正操作起来其实未必十分复杂。只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料,在美国贷款买房也并不是一件非常难的事情。
 

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更新时间:2017-07-26
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